Transaction : Superficie irrégulière, publicité et RCP de l’agent immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt du 2 février 2022 n°20-18388, confirme la décision de la cour d’appel d’Aix en Provence qui a retenu la responsabilité de l’agent immobilier en raison d’une erreur de superficie annoncée.Les magistrats ont relevé que l'agent immobilier avait publié une annonce mentionnant que le bien avait une surface habitable de 110 m² et rédigé la promesse de vente au vu des permis de construire, qui comportaient une surface habitable moitié moindre que celle annoncée et sur lesquels manquaient manifestement la véranda, le garage et une troisième pièce. Les juges ont retenu que l’agent immobilier avait une parfaite connaissance de la teneur de ces documents et des lieux et en ont ainsi déduit que celui-ci avait commis une négligence et engagé ainsi sa responsabilité à l’égard de l’acheteur (40 000€ de dommages-intérêts).L’agent immobilier aurait dû signaler à l’acquéreur cette différence de superficie et de consistance du bien entre les permis et la réalité physique des lieux vendus.        

Bail d’habitation : Nouveautés de la loi 3DS 

La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale dite 3DS est parue au J.O du 22 février dernier. Cette loi ajoute un nouvel article 2-1 dans la loi du 6 juillet 1989 qui a vocation à encadrer les mentions devant figurer dans les annonces de mise en location (informations relatives au bien concerné et aux conditions tarifaires de cette mise en location qui seront précisées par arrêté du Ministre du Logement).

La loi 3DS prolonge également de 3 années (jusqu’au 25 novembre 2026) l’expérimentation relative à l’encadrement des loyers introduite par la loi ELAN et prévoit qu’en cas de colocation (au sens de l'article 8-1 de 89) le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement. Elle ajoute également que la commission départementale de conciliation (CDC) prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est compétente pour l'examen des litiges relatifs à l’action en diminution pour non-respect du loyer de référence. Pour mémoire depuis la loi ELAN une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Copropriété : Précisions relatives à la mise à jour des règlements

La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale dite 3DS est parue au J.O du 22 février dernier. Cette loi ajuste les dispositions introduites par la loi ELAN relatives à la mise à jour des règlements de copropriété concernant les parties communes spéciales et à jouissance privatives et les lots transitoires.Sur cette question la loi 3DS introduit un distinguo entre les immeubles mis en copropriété avant et après le 1er juillet 2022.
Ainsi, il n'y a plus de délais impératifs pour les syndicats nés avant cette date pour procéder à cette mise en conformité, même si désormais le syndic a l'obligation d'inscrire cette question à l'ordre du jour de chaque assemblée générale (si ces mentions font défaut).Dorénavant l'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans ces règlements antérieurs au 1er juillet 2022 est sans conséquence sur l'existence de ce lot.
De même, l'absence de mention des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.A l’inverse pour les immeubles qui seront mis en copropriété après le 1er juillet 2022, les dispositions de l’article 206 de la loi ELAN s'appliquent toujours. Ainsi, à peine d’inexistence ces nouveaux règlements devront comporter expressément la mention des lots transitoires ainsi que les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.